证券时报记者 李湉湉

  ⊙记者 丁宁 ○编辑张亦文

  近期一线城市频现退房潮,沪、深等一线城市上月成交量环比下滑,房价连续数月持平停涨,一系列现象均表明房地产市场正面临调整压力。房地产行业的调整幅度有多大?政府后续调控政策将何去何从?前期已大幅下跌的地产股能否承受调控之重,相关板块该如何操作?带着这些问题,证券时报记者采访了民生加银景气行业拟任基金经理乐瑞祺和国投瑞银沪深300金融地产指数基金经理孟亮。

  二季度对地产板块普遍抱有“好感”的基金,最近口风似乎所有松动。面对短期内看不到放松迹象的房产调控政策,基金经理逐渐感觉到,此前所期盼的房地产投资机遇有可能会比预期“来得晚一些”。

  房地产行业

  尽管今年以来政府调控房地产市场政策频出,调门始终没有降低下来,但一季度和二季度地产股都挤入基金增持榜,这似乎表明无论是基金还是资本市场,对于低估值的地产行业已不再害怕。

  深度调整的可能性不大

  数据统计显示,二季度基金持有房地产股市值达到704.71亿元,占其净值比例4.50%,与一季度末相比,增持0.57%,为二季度基金增持第二大行业。彼时,基金“下注”地产的理由很简单:地产板块已经处于历史估值底部区域,而房地产调控政策或许面临阶段性拐点,至少不会变本加厉,因此房地产股具有较高的投资价值。

  证券时报记者:在上海等一线城市,房价出现了实质性下调,楼房库存处于历史较高水平,一些黄金地段土地成交价格大幅低于预估价。房地产行业是否将迎来一波较大幅度的调整,预计调整幅度有多大?

  然而投资价值并未如约而至。昨日大盘遭受重挫,其中房地产板块表现疲弱,招宝万金等房产大鳄的个股均出现较大程度下跌。事实上,下半年以来地产股的表现整体延续弱势格局,地产指数从7月高点3817.97点一路下探,昨日跌至3271.26点,跌幅16.71%。

网赌正规平台,  乐瑞祺:从一级市场土地拍卖价格、地产企业库存水平、房地产企业资金成本以及居民购房意愿等指标看,房地产行业确实正面临调整压力,但具体调整幅度很难判断。

  面对苦等不来的房产板块行情,基金近期似乎开始“转变态度”。

  孟亮:房地产行业正进入一个微妙的局面,持续的紧缩调控开始显现效果,“金九”行情未如期而至,上海、广州、深圳3个城市9月成交量环比小幅下滑。大开发商开始采取降价促销策略,力求控制库存、保证回款。总体判断,房地产行业目前的态势已经基本达到政府的调控目标,预计未来房地产行业在政府的有效调控下,更有可能出现价格基本稳定或小幅下降,成交量缓慢复苏的理性局面。

  富敦基金中国区总监孟宁认为,地产板块的股价虽然便宜,但面临持续调控的风险。在其看来,国家在没有看到房地产价格实际下跌之前,是不会停止调控的。随着房地产的持续调整,投资者面临资产重新配置的可能。这种配置的转移是由地产价格下跌引发的,但不会立刻实现向其他资产的转移,而一旦这种转移扩散开来,大量地产商手里的存货会面临过剩,一旦部分地产商出现问题,即使是很小的部分都会引发恐慌,短期而言地产股会被抛弃。

  调控政策难现实质松动

  继二三线城市限购政策出台以来,房地产市场成交量不断下滑,价格有所松动,出现量价齐跌的市况。东方基金于鑫也表示,地产政策的调控对A股市场地产板块有着直接的利空作用,尽管地产板块估值不高,但在整体市场环境疲弱的情况下,地产板块也难有较好的表现。

  或出现结构性调整

  于鑫表示,后续通胀压力不容小觑,货币政策放松的预期仍然比较弱,资金链的持续紧张对地产行业的掣肘不容忽视。尤其是很多地产企业目前面临资金回流的问题,对资金需求较为急迫,导致很多城市房价出现拐点的迹象,这也必然会影响房地产企业未来的业绩表现。因此房地产板块短期内很难有趋势性机会。

  证券时报记者:目前市场出现两种声音,一种呼吁放松房地产调控政策,但也有人坚持调控政策继续,政策会否出现一定程度的放松?2008年调控后,由于政策刺激,2009年房价又大涨的局面会否重现?

  上述观点得到业内部分基金经理的认同。北京某基金经理告诉记者,此前较为看好地产股,配置比例将近10%,而在政策不放松,交易量上不去的背景下,他表示将会把地产仓位逐渐降到2%左右。

  乐瑞祺:事实上限购措施一出台就引起了不少争议,有关部门最近发言称,在住房信息系统完善后将取消限购,同时将加快房地产税的实施。目前房地产政策不太可能有实质性的放松,更大的可能是从行政性调控手段转向市场化调控手段。而且,即便房地产政策有所放松,也不太可能出现2009年大涨的局面,主要原因是目前货币信贷环境以及资金成本与2009年不可同日而语。

  相较之下,长信内需成长基金经理安昀较为乐观,在他看来,目前房地产估价处于低位,估值便宜是其看好房地产板块的主要原因。

  孟亮:虽然温家宝总理天津调研表态要准确判断经济走势出现的趋势性变化,适时适度进行预调微调,保持货币信贷总量合理增长。但对于房地产调控而言,近期佛山松绑限购被叫停和银行纷纷上浮首套房贷利率等事件及监管层的表态,再次表明地产调控政策短期内难以出现实质松动。未来房地产政策加码收紧的可能性不大,不排除对现行政策进行结构性调整的可能。目前的限购令可能会被更有针对性的调节政策替代。

  “昨日地产板块下跌主要因为房产价格下降,但只有地产价格下降之后,政策压力才会减轻。”安昀表示,今年以来房地产板块的相对收益非常明显,仅次于食品饮料,因此在近期市场持续走弱的情况下,存在“补跌”的情况。

  房价下跌

  于鑫也表示,从中长期来看,地产板块的龙头企业现在就已经具备了投资价值。

  地产股也许否极泰来

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  证券时报记者:如果房价大跌,近年以来一直疲软的房地产股会否进一步下跌?

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  乐瑞祺:最近两年多,房地产股与房地产价格走势出现了完全背离的局面,也就是说目前房地产股已经在一定程度上消化了地产调控以及房地产价格下降预期的负面影响。如果房价大跌,近年以来一直疲软的房地产股也未必下跌,甚至有可能呈现否极泰来的情形,与房地产价格走势再次背离,逆势上涨。

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  孟亮:在严厉的限购政策打击下,商品房销售出现颓势,传统的“金九”旺季明显褪色,万科、保利、中国海外等龙头地产公司9月份均出现销售额同比下滑的局面。如果房价剧烈下跌,房地产上市公司的业绩可能面临下降,但是政策层面的调整可能随之而来,对房地产股票的估值水平形成支撑。总体判断,目前房地产股价再次出现大幅度下跌的可能性不大。

  周转快开发能力强的

  地产企业值得配置

  证券时报记者:在目前的敏感时期,对房地产股应该采取什么样的投资策略?

  乐瑞祺:整体上说,目前的房地产企业将逐步从以前的资源型企业向制造型企业转变,具有较高的资产周转率、良好的成本控制能力以及优秀的产品开发能力的房地产企业具有更强的抗压能力,同时也更具投资价值。

  孟亮:目前房地产板块的估值不到10倍,但政策面以及基本面探底预期仍具有不确定性。可以确认的是,紧缩政策已经接近极限程度,估值也反映了一定悲观预期,一些周转比较快、优质的地产公司值得配置。

  上、中游相关行业

  投资需相对谨慎

  证券时报记者:房地产上下游行业的上市公司众多,如何看待钢铁、水泥、建材等相关板块未来的走势?
乐瑞祺:在房地产投资增速下滑的大环境下,从基本面上来看,目前钢铁、水泥以及建材行业都处于景气向下的阶段,但这些板块估值相对便宜,且水泥、建材前期跌幅较大,在宏观调控接近尾声,通胀水平缓慢回落的情况下,预计水泥建材行业会有所反弹。

  孟亮:从三季度宏观数据看,固定资产投资由快速增长转向稳步放缓,其中房地产投资增速下滑是投资放缓的重要原因之一。目前经济处于下滑过程,在这个过程会有相当一部分投资产业链公司的资产收益率出现明显下降,相关公司盈利预期也将下调,其中会出现一定的结构分化,上游、中游相关行业如水泥、机械等的盈利预期调整会更大一些,对这些板块需相对谨慎。

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